• 30.07.2010

Mercato immobiliare "paludoso", prezzi e transazioni bloccate

Un mercato immobiliare stagnante con prezzi che restano elevati e famiglie poco inclini a investire a causa di un difficile accesso al credito. In un'intervista a Salvadanaio, programma di Radio24, Luca Dondi, analista di Nomisma Real Estate e curatore del Secondo Osservatorio sul Mercato immobiliare, traccia un quadro poco entusiasmante delle dinamiche del settore del real estate italiano. Un mercato immobiliare bloccato? I dati piu' rilevanti raccontano di una difficolta' che continua dal punto di vista sia delle compravendite che dei prezzi. Il mercato, adesso, e' in una fase di stagnazione, dovuta probabilmente al mancato sgonfiamento dei prezzi. In Italia non e' avvenuto, a differenza di quanto e' accaduto nella maggior parte dei paesi europei. Proprio questo mancato sgonfiamento ha determinato una difficolta', che e' legata alla mancanza di accesso al c redito per molte famiglie e che fa si' che la situazione attuale sia una situazione di stagnazione. I prezzi calano molto poco, nell'ordine dell'1%; le compravendite - nonostante qualche timido segnale di ripresa nel primo trimestre - faticano a risalire ai livelli minimi toccati nel 2009. Quindi lei lo definisce un mercato ancora in 'stagnazione', non in 'stabilizzazione'? Mi si passi il termine 'paludoso', nel senso che fatica a trovare una via d'uscita rispetto ad una crisi che perdura, e che probabilmente caratterizzera' il mercato fino alla fine del 2011. Evidenti rimbalzi non sono all'orizzonte, si andra' avanti almeno 12-18 mesi in una fase di stabilizzazione progressiva, ma adesso le difficolta' sono ancora evidenti per quanto riguarda sia i prezzi che le transazioni. Tredici le grandi citta' che monitorate (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino, Venezia e Mestre). Ci sono differenze rilevanti tra le diverse aree? Non significative. C'e' un calo generalizzato, ma e' un calo piuttosto contenuto, c'e' una sostanziale tenuta dei valori in alcune aree, che avevano fatto registrare una flessione piu' marcata nei mesi precedenti. Milano, ad esempio, cala molto poco: dello 0,4%, un dato medio tra la sostanziale tenuta del centro e le difficolta' maggiori che si registrano in periferia; il dato di Torino e', se vogliamo, in controtendenza, perche' e' un dato di leggerissima crescita in un panorama che e' comunque di flessione; ci sono piu' differenze a Venezia nella parte periferica, dove il calo raggiunge quasi il 2%, cosi' come a Genova, dove il calo probabilmente e' il piu' marcato tra le aree che monitoriamo.
Una delle ragioni della situazione di stagnazione e' stata determinata, negli ultimi anni, anche dal fatto che chi ha una casa ed e' disposto a venderla e a metterla sul mercato voleva evidentemente anche farci un prezzo importante, che mantenesse quel trend di crescita che si e' registrato negli ultimi anni, dalla fine degli anni '90. Adesso invece quale atteggiamento hanno i venditori? Sono disposti a concedere uno sconto maggiore sulle vendite? Questo e' vero in periferia, per la media mercato non e' cosi': il venditore e' piu' consapevole, quindi si avvicina al mercato con una pretesa inizialmente leggermente inferiore rispetto al passato, pero' il prezzo che e' disposto a concedere alla fine della trattativa e' sostanzialmente in linea con i valori di mercato, questo testimonia una contrazione leggera dello sconto, ma una sostanziale invarianza dei prezzi. Un tema che sembra essere semp re piu' attuale e' quello degli immobili ad elevata efficienza energetica - anche i governi negli ultimi anni hanno cercato di proporre delle politiche di incentivazione fiscale -. C'e' interesse da parte delle famiglie su questo segmento di investimento? C'e' moltissimo interesse da questo punto di vista, molti sostengono di essere interessati all'acquisto di immobili efficienti da un punto di vista energetico; questo pero' poche volte si traduce in una disponibilita' a pagare di piu' rispetto alla media degli immobili che invece non presentano quelle caratteristiche. Per dare una percentuale, ci si dice disposti a pagare circa il 5% in piu' rispetto a quello che costerebbe un edificio senza queste caratteristiche di efficienza, e questo non e' sempre sufficiente per accedere a questo tipo di mercato. Molte famiglie non hanno ancora i mezzi e le risorse finanziarie per l'acquisto della casa, hanno difficolta' ad accedere al credito e quindi devono rivolgersi al mercato degli affitti, della locazione. Questo mercato che situazione sta vivendo? Altrettanto difficile. Ci aspettavamo un maggiore passaggio dalla compravendita alla locazione, a ragione delle difficolta' che si incontrano ad accedere al mercato della compravendita; in realta' cosi' non e' stato. Le famiglie rinviano l'investimento piuttosto che affrontare un mercato della locazione che e' in fase critica, ma che continua a presentare valori piuttosto alti. Questo ha portato a un attendismo piuttosto che ad una scelta temporanea in locazione. E' difficile poter dire quando il mercato del mattone italiano ripartira' con convinzione? Molti osservatori dicono 2011, lei da quello che ho capito ha spostato questo termine alla fine dell'anno prossimo. Si', lo sposterei alla fine e lo legherei indissolubilmente al credito. Ci sono segnali positivi dell'aumento delle risorse erogate per singola transazione, il problema e' l'allargamento della base a cui viene concesso il mutuo. E' li' che sta il punto per la ripartenza del mercato, dobbiamo allargare i criteri per consentire un accesso a una fascia superiore di domanda per quanto riguarda l'accesso al credito e non solo limitarci ad aumentare la quota che viene concessa al singolo mutuatario che viene ritenuto nelle condizioni di poter essere solvibile.