• 26.02.2011

Abusivismo e concorrenza sleale nel settore della mediazione immobiliare

La Sesta Sezione Penale della Corte di Cassazione (Sent. 42790/07) ha stabilito che "ai fini della configurabilità del reato di abusivo esercizio di una professione, non è necessario il compimento di una serie di atti ma è sufficiente il compimento di un'unica e isolata prestazione riservata ad una professione per la quale sia richiesta una speciale abilitazione, mentre non rileva la mancanza di scopo di lucro dell’autore o l’eventuale consenso del destinatario della prestazione, in quanto l’interesse leso, essendo di carattere pubblico, è indisponibile". "La condotta esecutiva del delitto di cui all'art. 348 c.p. – prosegue la Corte – consiste nel compimento di atti di esercizio di una professione per la quale sia richiesta una speciale abilitazione da parte dello Stato, senza aver conseguito tale abilitazione". La Corte ha poi evidenziato che "ai fini della configurabilità del reato di abusivo esercizio di una professione, pertanto, è irrilevante l'eventuale scopo di lucro e, in genere, qualsiasi movente di carattere privato; sicché, la consapevole mancanza di titolo abilitativi all'esercizio di tale professione, integra dolo generico richiesto per la sussistenza del reato, ancorché 'l'abusiva' prestazione 'professionale' sia stata del tutto gratuita e con il concorrente consenso del destinatario di tale prestazione". In ultimo i Giudici di Piazza Cavour hanno rilevato che l'art. 348 c.p. ha natura di norma penale in bianco che presuppone l'esistenza di altre disposizioni di legge che stabiliscano le condizioni oggettive e soggettive in difetto delle quali non è consentito l'esercizio di determinate professioni".

1. Requisiti per l'esercizio della professione in Italia

Come per tutti i mediatori, l'esercizio di questa attività è subordinato all'iscrizione al Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione tenuto presso ciascuna camera di commercio ed è regolamentato dalla legge n. 39 del 1989 e successive integrazioni e modifiche, per farvi parte è necessario dare un esame presso la propria Camera di Commercio accessibile esibendo copia del diploma di scuola media superiore e l'attestato di frequenza al corso obbligatorio per agente immobiliare; tale esame può essere fatto tradizionalmente in aula o On-Line purché sia autorizzato dalla Regione presso cui si svolge. La legge ha soppresso la precedente suddivisione in "Ruolo ordinario" e "Ruolo speciale", imponendo l'obbligo di iscrizione al ruolo unificato (ma diviso in quattro sezioni) anche per l'esercizio di attività occasionale di mediazione, ed ha inoltre sancito l'incompatibilità dell'esercizio della mediazione con altre professioni. Sono in via di nuovo rilascio, da parte di soltanto alcune camere di commercio, ed esclusivamente per iniziativa delle stesse, senza cioè obbligo normativo, dei tesserini personali di identificazione, già un tempo in uso limitatamente agli agenti del ruolo speciale per la precedente normativa risalente al 1958.

Il Ruolo degli Agenti di Affari in Mediazione è sottoposto a revisione ogni 4 anni da parte di una commissione appositamente istituita.Ogni Agente iscritto dovrà certificare in forma scritta il permanere dei requisiti richiesti per l'iscrizione al Ruolo. Se non risponde alla revisione viene cancellato per mancato interesse al mantenimeto dell'iscrizione. Con Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri è stata recepita la direttiva 2006/123/CE e, conseguentemente, è stato soppresso il ruolo di cui all'art. 2 della L. 3 febbraio 1989, n.39 e successive modificazioni.

2. Competenze necessarie

La preparazione professionale dell'agente mobiliare deve ricomprendere, anche a norma dei regolamenti per l'ammissione al Ruolo, nozioni approfondite di molte delle materie che hanno relazione con gli scambi di beni immobiliari o aziendali. Fra queste si notano l'estimo, le norme di diritto privato e pubblico contenute nel codice civile e nelle altre norme applicabili, le leggi fiscali e tributarie in genere (nazionali e locali) e di tecnica bancaria, norme e principi di urbanistica e di progettazione, oltre a nozioni merceologiche afferenti alle tecniche costruttive ed ai materiali dell'edilizia.

L'agente immobiliare ha titolo per l'iscrizione nei ruoli degli esperti della locale camera di commercio e nell'elenco dei periti del tribunale di competenza ed ha naturalmente titolo ad eseguire ed eventualmente giurare perizie a fini privati o come consulenza tecnica della parte in procedimenti giudiziari. L'agente immobiliare è tenuto al segreto professionale, limitato, come per gli altri mediatori, dall'obbligo di reciproca informazione delle parti previsto all'art. 1759 Cod. Civ.; è inoltre tenuto alla stipula di una polizza assicurativa contro i rischi professionali.

3. Mediazione tra privati

La forma più frequente di mediazione immobiliare ricorre nell'ausilio alla compravendita fra privati; sebbene la legge non stabilisca in modo tassativo forme di esercizio della stessa, incentrandosi le previsioni normative sulla mera "conclusione dell'affare" ottenuta per effetto dell'intervento del mediatore, in genere e per uso il professionista riceve dall'aspirante alienante un incarico di vendita, verifica la consistenza (tecnica, amministrativa e legale) del bene esitato in vendita, ricerca un potenziale acquirente, ne riceve una proposta di acquisto ed ove questa sia accettata rinvia le parti all'atto pubblico di compravendita, eventualmente attraverso la stipula di un contratto preliminare. Il diritto al compenso del mediatore matura con l'avvenuta conoscenza dell'accettazione della proposta di acquisto del venditore da parte del proponente, dopodiché l'agente imobiliare sarà inoltre autorizzato a consegnare il denaro a titolo di caparra confirmatoria e/o penitenzile al venditore, atto armonicamente ritenuto in letteratura ed in giurisprudenza il reale momento della conclusione dell'affare, indipendentemente dall'eventuale successivo perfezionamento dello scambio con un rogito notarile e l'effettivo passaggio di proprietà (art. 1755 c.c.). I codici deontologici emanati dalle associazioni di categoria suggeriscono però all'agente di proseguire l'assistenza ai clienti sino almeno all'atto pubblico di compravendita. Il contratto preliminare di compravendita è tradizionalmente competenza esclusiva dell'agente immobiliare che ha condotto le parti a stipula, essendo il professionista che proprio per ragione del suo intervento conosce a fondo tutte le rispettive motivazioni ed intenzioni delle parti. In modo del tutto analogo sono prestate le assistenze per la locazione, che si concludono con la stipula di un contratto di locazione, o per altre forme di cessione di diritti su beni immobili od aziende.

4. Compenso

Come per tutti i mediatori, la misura del compenso si determina del tutto liberamente fra l'agente immobiliare ed i suoi clienti; le tariffe professionali che sul principio degli anni '90 erano state imposte dalle associazioni di categoria ai propri aderenti (e dalle Borse Immobiliari - strutture pubbliche delle Camere di Commercio, per la regolazione e sviluppo del mercato immobiliare - ai propri Accreditati) al fine di limitare gli elevati importi provvigionali che precedentemente venivano richiesti alla clientela, sono state di recente considerate inaccettabili in quanto lesive della libertà di commercio e di concorrenza da una nota pronuncia dell'Autorità garante per la concorrenza e per il mercato. Per effetto della pronuncia, non vi sono più quindi limiti di alcun genere alla commisurazione degli onorari dell'agente immobiliare, se non quelli fattuali del mercato. Il diritto alla provvigione sorge per effetto e nel momento della conclusione dell'affare che il mediatore ha reso possibile mediante la segnalazione dello stesso alle parti. La giurisprudenza è ormai chiara su quest'ultimo punto, come pure sul fatto che il diritto alla provvigione è fatto salvo anche quando le parti sostituiscono a sé stesse altre persone, oppure quando l'affare è concluso dopo la scadenza di eventuale incarico (per il quale è valida anche la forma verbale, quando dei fatti concludenti provano l'esistenza del rapporto di mediazione) e a distanza di anni. Su quest'ultimo punto vale la prescrizione di un anno "dal momento in cui il mediatore ha avuto conoscenza" della frode a suo danno; pertanto, ad esempio, se il mediatore rileva la frode dopo due anni dalla conclusione dell'affare, ha poi un anno per iniziare un'azione legale. In effetti questa normativa intende tutelare l'importante funzione sociale del mediatore, il quale migliora la trasparenza, la concorrenza, la conoscenza e dunque l'efficienza dell'intero mercato immobiliare, investendovi risorse imprenditoriali che danno vita a strutture talvolta molto complesse.

5. Agenzie immobiliari in franchising

Tradizionalmente professione individuale, intimamente legata ad una impostazione essenzialmente fiduciale del rapporto fra cliente ed agente, la mediazione immobiliare ha aperto a forme di esercizio collegato in catene di agenzie.

Con gli anni '80 nacque il franchising, consistente in questo settore nella condivisione fra i singoli esercenti di dati sulle disponibilità, marchio, pubblicità, modulistica e standardizzati parametri di rapporto con il cliente. Le catene italiane di franchising si svilupparono con una certa fretta quando la compagnia statunitense "Century Vic" ventilò un generico preliminare interesse al mercato italiano, ed a seguito dei sondaggi di questa furono impostate strutture che per molti anni avrebbero faticato ad ottenere risultato sul mercato; la formula franchising divenne in seguito più familiare all'utenza anche in questo particolare mercato sia per lo sforzo pubblicitario sostenuto su canali di informazione principali, sia per l'affermazione della formula in altre merceologie. Parallelamente, si svilupparono le associazioni di categoria, cui si deve in massima parte la legge di riforma del settore, del 1989.

Va notato che la normativa preserva inalterato il riferimento personale all'agente immobiliare e che nessuna operazione di mediazione può mai essere delegata a persona che non abbia l'abilitazione di agente immobiliare. In quanto professione il cui esercizio è riservato agli iscritti ad un ruolo, la mediazione operata da non iscritto non dà titolo ad alcuna provvigione (ma anzi va soggetta alla restituzione di quanto eventualmente corrisposto a tal titolo) ed integra, con la terza perpetrazione, il reato di esercizio abusivo di professione.

Con il franchising e con l'impostazione americaneggiante, le agenzie hanno anche spostato la preferenza di radicamento verso punti di contatto su strada (in negozio) in luogo dei precedentemente preferiti studi professionali. In quanto sede di esercizio di attività di mediazione, anche se ubicata in un locale ad uso commerciale, l'agenzia immobiliare non è soggetta alle autorizzazioni amministrative di pubblica sicurezza di cui all'art. 115 del TULPS.

Ogni agenzia che si afflilia in franchising è un'impresa giuridicamente e patrimonialmente autonoma, e quindi la catena di appartenenza non è responsabile di eventuali illeciti compiuti all'interno dei suoi punti vendita. il parere del Consiglio di Stato emesso il 9 ottobre 2007, n. 314/07, ritiene censurabili le "ipotesi di società affiliate alla casa madre, che esercitano l'attività di mediazione immobiliare risultando prive di un proprio rappresentante legale, iscritto al Ruolo dei mediatori".

6. Voci correlate

• Settore immobiliare
• Marketing immobiliare
• Multiple Listing Service

7. Collegamenti esterni

• Associazioni di categoria:
  • Fiaip
  • Fimaa
  • Anama
• Borse Immobiliari:
  • Portale delle Borse Immobiliari italiane

Dopo il recepimento della Direttiva servizi quali sono i requisiti per poter svolgere professione di agente immobiliare?
È ancora necessario il superamento dell’esame di idoneità ?

L’art. 73 del  Decreto legislativo n.59/2010 di attuazione della Direttiva servizi richiama espressamente la disciplina stabilita dalla Legge professionale  n.39/89 e successive modifiche, con la conseguenza che il regime ivi stabilito rimane invariato. 

I requisiti richiesti rimangono, pertanto, quelli indicati all’art. 2, comma 3 della  L. 39/89, così come modificato dall’art. 18 della L. n.57/2001, ovvero:

1. essere cittadini italiani o cittadini di uno degli Stati membri della Comunità economica europea, ovvero stranieri residenti nel territorio della Repubblica italiana ed avere raggiunto la maggiore età;
2. avere il godimento dei diritti civili;
3. risiedere nella circoscrizione della camera di commercio, industria, artigianato ed agricoltura nel cui ruolo intendono iscriversi;
4. aver assolto agli impegni derivanti dalle norme relative agli obblighi scolastici vigenti al momento della loro età scolare;
5. aver conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, avere frequentato un corso di formazione ed avere superato un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto oppure  avere conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado ed avere effettuato un periodo di pratica di almeno 12 mesi continuativi con l’obbligo di frequenza di uno specifico corso di formazione professionale. Le modalità e le caratteristiche del titolo di formazione dell’esame e quelle della tenuta del registro dei praticanti sono determinate con decreto del Ministro dell’industria, del commercio e dell’artigianato;
6. salvo che non sia intervenuta riabilitazione, non essere stati sottoposti a misure di prevenzione, divenute definitive, a norma delle leggi 27 dicembre 1956 n.1423; 10 febbraio 1962 n.57; 31 maggio 1965 n.575;
7. 13 settembre 1982 n.646; non essere incorsi in reati puniti con la reclusione ai sensi dell’art. 116 del regio decreto 21 dicembre 1933 n.1736 e successive modificazioni; non essere interdetti o inabilitati, falliti, condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, l’economia pubblica, l’industria ed il commercio, ovvero per il delitto di omicidio volontario, furto, rapina, estorsione, truffa, appropriazione indebita, ricettazione, emissione di assegni a vuoto e per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commini la pena della reclusione non inferiore, nel minimo a due anni e nel massimo a cinque anni.

In merito al punto “e” si precisa che, non essendo mai stato emanato il decreto di attuazione, viene applicata solo la prima parte del periodo, ovvero, la prescrizione relativa all’obbligo di frequentare, dopo il diploma di scuola secondaria di secondo grado, “un corso di formazione e superare un esame diretto ad accertare l’attitudine e la capacità professionale dell’aspirante in relazione al ramo di mediazione prescelto”.
Conseguentemente, dopo il diploma di scuola secondaria di secondo grado, occorre frequentare un corso di formazione organizzato da un ente abilitato per un numero di ore previsto dalla regione di competenza e, successivamente, superare l’esame di idoneità presso la Camera di Commercio della Provincia di residenza.

Si rammenta, infine, che ai sensi dell’art. 18 Legge 57/2001, deve essere , altresì, prestata idonea garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.