• 22.11.2011

Come sarà il 2012 per il Real Estate

Lo chiediamo a Nicola Franceschini, analista Bnp Paribas Reim.
 
R: La situazione macroeconomica italiana rimane caratterizzata da una lenta ripresa dopo la recessione del 2008 e 2009.

In termini di prodotto interno lordo i livelli di inizio 2008 sono, infatti, ancora molto lontani dato che, dopo due anni di forte riduzione del Pil (nel 2008 era diminuito dell’1,3% e nel 2009 del 5,2%), la crescita è poi stata solo dell’1,3% nel corso del 2010 e dovrebbe attestarsi intorno al 0,6% nel 2011.

Le prospettive di crescita per i prossimi due anni dovrebbero restare su questi livelli.

Queste basse prospettive di crescita dell’economia italiana, associate all’elevato livello dell’indebitamento dello Stato, hanno fatto temere per un’eventuale crisi del debito anche in Italia, dopo l’Irlanda, il Portogallo e, soprattutto, la
Grecia.

Infatti, se l’avanzo primario (cioè la semplice differenza tra le entrate e le uscite dello Stato) è stato, solo nel 2009 e nel 2010, di poco negativo (rispettivamente dello 0,7% e dello 0,1% del Pil), il deficit degli ultimi anni è stato quasi interamente causato dalle spese dovute agli interessi sui titoli di stato emessi dal governo Italiano.

Questo però vuol dire che un aumento dei tassi di interesse, come quello che si è verificato nelle ultime settimane, dovrà essere controbilanciato da ulteriori risparmi sulla spesa pubblica (ovvero da aumenti delle entrate e quindi delle tasse).

Solo con un avanzo primario positivo, infatti, il deficit pubblico potrà mantenersi stabile (e quindi evitare un ulteriore aumento del rapporto tra il debito pubblico e il Pil).

Le misure che sono state adottate e che saranno adottate nei prossimi mesi con il cambio di governo avranno inevitabilmente un effetto negativo anche sulla ripresa economica in Italia e, quindi sul settore immobiliare, almeno nel breve periodo.

L’unica nota interessante per il settore è forse rappresentato dalle dismissioni del patrimonio pubblico.

Tuttavia, il momento non è forse dei migliori, tenendo anche conto dei fondi che arriveranno a scadenza nei prossimi anni e del fatto che gli operatori stranieri stanno investendo poco nel nostro Paese.
 
D: L’aumento degli spread sui titoli di Stato italiani consente oggi a un investitore di portare a casa un rendimento medio del 6% in un’ottica di medio periodo, ben superiore rispetto a quanto garantito da un immobile prime nel CBD di Milano.

Meglio allora concentrare i propri risparmi sul reddito fisso piuttosto che sul mattone?

R: La dinamica dei tassi di rendimento immobiliare è al momento sotto pressione a causa della dinamica rialzista dei tassi di rendimento delle obbligazioni statali.

I rendimenti dei titoli di Stato Italiani a 10 anni è stata, infatti, in costante aumento dall’inizio dell’anno.

Se i rendimenti dei titoli di Stato dovessero persistere su questi livelli, allora è probabile che anche i rendimenti immobiliari, inclusi quelli prime, tornino a crescere.

Infatti, i rendimenti di queste due asset class sono naturalmente correlati e la loro differenza rappresenta l’inclinazione al rischio di un investitore in un dato momento.

Ad esempio, tra il 2006 ed il 2008, cioè all’apice del ciclo immobiliare, il differenziale era andato via via diminuendo (e parallelamente la propensione al rischio nel real estate era aumentata).

In seguito il differenziale era però tornato a salire dopo lo scoppio della crisi alla fine del 2008.

Oggi, il differenziale tra i rendimenti prime immobiliari e i bond dello Stato Italiano a 10 anni sono negativi (almeno per i rendimenti degli uffici); questa situazione non è sostenibile nel lungo periodo.

Se non è ipotizzabile che i rendimenti dei titoli di Stato ritornino durevolmente sui livelli dei giorni scorsi, non è tuttavia da escludere che essi si mantengano su dei livelli più elevati rispetto a un anno fa.

Pertanto, è prevedibile un amento dei rendimenti nel settore immobiliare nei prossimi mesi.
 
D: In questo contesto, qual è stato l’andamento degli investimenti nel comparto del real estate commerciale in Italia dall’inizio dell’anno?

R: I volumi di investimento registrati in Italia sono stati molto positivi nei primi nove mesi dell’anno, con 3,3 miliardi di euro investiti, in aumento del 34% rispetto allo stesso periodo dell’anno.

Tuttavia, il volume stimato per fine anno dovrebbe essere soltanto leggermente superiore a quello dell’anno scorso.

Infatti, il mercato italiano è rimasto costante nelle principali tendenze che lo caratterizzano: difficoltà di reperire finanziamenti, interesse prevalente per gli asset che presentano un rischio minore e pochi investimenti di operatori stranieri.

Al riguardo, il flusso di investimenti, al netto dei disinvestimenti, effettuati negli ultimi anni da operatori stranieri, che prima della crisi erano solitamente superiori al miliardo di euro annuale, si sono sostanzialmente azzerati dal 2008 in poi.

Si presume che questa tendenza non dovrebbe cambiare nel corso dei prossimi trimestri.

Infatti, il mercato italiano appare meno decifrabile da parte di un operatore straniero e, quindi, più rischioso, soprattutto in questo periodo.

Pertanto, gli operatori del mercato resteranno principalmente quelli italiani, con gli investitori istituzionali che saranno particolarmente poco attivi, mentre quelli privati continueranno invece a chiudere operazioni di compravendita per immobili (sia ad uso uffici sia ad uso commerciale) dal valore tra i € 25 e i 40 milioni di euro.
 
D: L’Italia si è mossa in linea con il resto del Vecchio continente oppure ha registrato un andamento controcorrente?
 
R: Alla fine del terzo trimestre, gli investimenti commerciali nell’Europa Occidentale sono cresciuti del 13% rispetto allo stesso periodo del 2010, raggiungendo i 76,6 miliardi di euro (di cui 23,7 miliardi di euro nel solo terzo trimestre).

Tuttavia, su base annuale, il volume degli investimenti è rimasto stabile rispetto al trimestre precedente.

Infatti, l’aumento importante registrato in Francia, Germania e Italia è stato controbilanciato dalla diminuzione significativa in Spagna, nei Paesi Bassi e, in misura minore, nel Regno Unito.

Gli uffici sono rimasti il prodotto preferito dagli investitori seguiti da quelli retail, la cui crescita ha cominciato a rallentare.

In maniera generale, a causa della situazione economica, l'interesse per gli immobili core continua ad essere uno dei principali driver del mercato.

Purtroppo, a causa del generale clima di incertezza economica che ha caratterizzato il terzo trimestre del 2011, soltanto in Germania si dovrebbe registrare una crescita dei volumi a due cifre sull’insieme del 2011, mentre in Francia e Italia la crescita sarà su dei livelli più contenuti.

Tuttavia, dal quarto trimestre del 2011, l’attività nel mercato degli investimenti dovrebbe rallentare, posizionando il 2012 su dei livelli inferiori rispetto a quelli stimati per il 2011. 

di Maurizio Cannone