• 28.04.2014

Mercato Immobiliare: le trappole mentali del mattone

L’overconfidence conduce a sovrastimare le proprie capacità in relazione al contesto di riferimento assumendo, per assurdo, che il contesto sia immutabile o facilmente prevedibile nei suoi cicli e nelle sue evoluzioni. L’overconfidence è una delle migliori alleate della pigrizia mentale perchè abbassa la soglia di attenzione ed induce ad ignorare importanti segnali del mercato ed a sottostimare eventi critici come la saturazione della domanda, l’insorgere della nuova concorrenza agguerrita (e talvolta sleale), l’abbattimento dei margini e l’invecchiamento strumentale legato indissolubilmente alla obsolescenza tecnologica. L’overconfidence è quel cattivo consigliere che ti porta a ritenere che si possono replicare le stesse performance di vendita dello scorso ventennio insistendo ad edificare nelle stesse zone, con gli stessi materiali e nello stesso stile. E’ quell’improbabile esperto che ti porta ad aggiungere una percentuale fissa al prezzo di rivendita di un immobile rispetto al costo di acquisto in nome di regole fisse di valutazione così ossequiate e così passeggere quanto inutili nel momento in cui si confrontano con il mercato reale che reagisce in maniera drasticamente diversa.

L’unico vero antidoto contro l’overconfindence è l’umiltà, l’umità vera, cioè quella naturale predisposizione dell’animo che dovrebbe sorgere spontaneamente e farci riconoscere come fallaci sebbene preparati, limitati anche se bravi, comuni seppur unici. L’umiltà ci consentirebbe di confrontarci in maniera paritetica con le controparti e con il mercato, ci indurrebbe a privilegiare l’ascolto alla spiegazione, la comprensione al convincimento. Capire qualcuno non necessariamente obbliga a condividerne le posizioni ma di sicuro chi non ascolta non può comprendere ne le parole dette ne quelle taciute.

Un’altra importante forma di trappola mentale è l’effetto gregge. L’effetto gregge è un pò il contr’altare della overconfidence in quanto induce ad avere eccessiva fiducia nei comportamenti altrui, il classico “così fa tutti” quindi guai a prendere in considerazione la possibilità di operare scelte diverse, o peggio, divergenti. L’effetto gregge è sicuramente anch’esso figlio della pigrizia mentale che induce a limitare le proprie osservazioni alla superficie delle cose senza porsi minimamente il problema di scandagliare i motivi che stanno alla base di certi fenomeni di mercato. Per chi ne soffre, di solito inconsapevolmente, è normale considerare gli altri come il termometro della situazione corrente e comprensibilmente un atteggiamento del genere porta da un lato a sollevarsi dalla responsabilità di studiare ed assumere posizioni non comuni dall’altro conduce a rassicurarsi che il metodo adottato sia sufficientemente prudente poichè universalmente riconosciuto.

La migliore cura contro l’effetto gregge è una rinnovata autostima; solo chi saprà accrescere e sfruttare la propria la volontà ed impegno per approfondire personalmente i criteri di analisi senza affidarsi passivamente alle opinioni altrui avrà margini di reale miglioramento e costruirà i solidi presupposti per un successo personale. L’overconfindence e l’effetto gregge sono solo due delle componenti che hanno contribuito all’insorgere della bolla immobiliare nel nostro paese ma basterebbero da sole a spiegare gran parte del fenomeno. La prima ha interessato soprattutto gli addetti ai lavori laddove la distorsione ad opera del credito facile ha temporaneamente semplificato il lavoro consentendo ai più di ritenere che il mercato fosse estensibile all’infinito, sia per per edificazione, che per finanziamenti che per guadagni e dunque, in estrema analisi, per i prezzi. Il secondo atteggiamento ha prodotto un esercito di lemmings pronti ad immolarsi sull’altare del mattone con mutui tombali a prezzi altissimi senza tener conto delle proprie reali capacità di acquisto, spesso devastando il proprio tenore di vita. Se costoro si fossero degnati di approfondire un minimo i cicli economici del settore avrebbero potuto evitare di trovarsi impreparati all’appuntamento con la storia. Magari oggi non sarebbero annoverati tra coloro che dopo decenni di sacrifici si trovano ad avere un bene materiale che a mala pena ha mantenuto il valore reale se non addirittura ha perso in termini assoluti. Basta dare un’occhiata alla serie storica dell’indice dei prezzi reali pubblicato da The Economist per rendersi facilmente conto che chi ha comprato casa nel lontano 1981 o nel 1992 oggi possiede un immobile che vale di meno in termini reali, alla faccia del tanto decantato motto che il mattone si rivaluta nel tempo.

E non è finita qui. Lo sgonfiamento della bolla dei prezzi prosegue il corso, è altamente probabile che le quotazioni diminuiranno anche nei prossimi trimestri. Ma il lato negativo della bolla immobiliare non è solo l’eccessiva crescita dei prezzi nella fase ascendente ma anche (o soprattutto) il progressivo blocco delle vendite nella fase discendente quindi non è difficile immaginare che chi ha fatto fatica a perfezionare l’acquisto possa fare altrattanta o più fatica anche in una futura eventuale fase di vendita trovandosi doppiamente svantaggiato. Aprite gli occhi ed evitate, se possibile, di fare la fine del protagonista di The Prisoner (1967) laddove ad ogni puntata, come in un incubo, viene inseguito e raggiunto da una spietata enorme bolla che lo fagocita tenendolo incastrato nella sua isola prigione.

https://www.youtube.com/watch?v=I6Ffr1U7KMY