• 04.08.2014

La casa stregata

Non si è mai esattamente capito perché non si potesse agire più velocemente, usando i dati puntuali messi a disposizione dall'Osservatorio sui valori immobiliari dell'Agenzia del territorio, ma tant'è; prima si comincia e prima si finisce. Non c'è dubbio che la discrepanza tra valori catastali e valori di mercato, diventata in alcuni casi gigantesca con il passare degli anni, sia una delle ragioni principali di iniquità nella tassazione dei patrimoni e redditi fondiari. Ma non è la sola. La revisione del Catasto potrebbe essere anche l'occasione per una riflessione più seria sul tutto il sistema dell'imposizione fiscale sugli immobili. Il primo punto dovrebbe essere chiedersi esattamente cosa vogliamo tassare. Il patrimonio, immobiliare o meno, può essere tassato in due modi diversi: o al momento del possesso o al momento della realizzazione, quando cioè il patrimonio viene venduto o ceduto a altri. Nessuna forma di imposizione è esente da problemi. Se si tassa il patrimonio al momento della realizzazione, si ha il vantaggio che il patrimonio riceve un prezzo, e quindi - al di là di pratiche elusive - la valutazione è certa; e secondo, per definizione, chi vende ha anche i soldi per pagare l'imposta. Ma ha lo svantaggio che siccome le imposte si pagano solo al momento della transazione, si creano incentivi a posporre la vendita, appunto per evitare il pagamento delle imposte. Tassare il patrimonio al momento del possesso non soffre di questo problema, ma ha il problema simmetrico e opposto che il valore del patrimonio può essere solo stimato, con un qualche Catasto appunto, con il rischio di sbagliare e con il problema che qualunque stima per quanto accurata invecchia rapidamente. E per chi ha patrimonio, ma non reddito, pagare imposte patrimoniali può diventare un problema serio. Quale che sia la scelta, però, o l'una o l'altra. In Italia, tradizionalmente, si è sempre tassato poco il patrimonio al momento del possesso e molto al momento della realizzazione. Negli ultimi anni, si è invece aumentata molto la prima forma di imposizione sugli immobili, ma si è anche mantenuta elevata l'imposizione al momento della transazione, un'assurdità. Soprattutto in un momento come questo, dove il mercato delle compravendite è fermo, ridurre i tanti tributi che si pagano al momento della vendita o acquisto di un immobile parrebbe una necessità. Riequilibrerebbe il prelievo e darebbe una mano a un settore in crisi. Sarebbe utile anche in termini di federalismo fiscale, cioè di rapporti finanziari tra governi. Un decreto di qualche anno fa aveva stabilito che anche le imposte sulle transazioni immobiliari sarebbero eventualmente finite ai Comuni, assieme a quelle sul possesso degli immobili, i quali così avrebbero potuto gestirle assieme. Ma di questo decreto, con l'abolizione del fondo di riequilibrio, si sono perse le tracce e ora i soldi finiscono allo Stato, nonostante che l'imposizione immobiliare sia la base dell'autonomia tributaria dei comuni. Un altro tema aperto riguarda l'organizzazione dei tributi comunali, con il governo Letta faticosamente approdata alla famosa imposta singhiozzo, la Iuc, che è unica ma triplice, avendo come elementi componenti la Tasi, la Tari e la vecchia Imu. È chiaro che dopo l'indegno pasticcio creatosi l'anno scorso, contribuenti e uffici comunali hanno bisogno di un periodo di pace e tranquillità, per cui rimetterci le mani adesso è impensabile. Ma va detto con chiarezza che le fibrillazioni politiche di maggioranze eterogenee hanno finito con il costruire un obbrobrio. Abbiamo ora un'imposta sui servizi indivisibili, la Tasi appunto, la cui base imponibile è però guarda caso uguale a quello dell'imposta patrimoniale, cioè l'Imu. È un'imposta sui servizi indivisibili; però è il Comune che decide dove applicarla: se, per dire, solo sulle case di residenza principale o su tutti gli immobili. È una imposta che se applicata agli immobili locati, deve per forza essere pagata anche dagli affittuari, benché all'interno di forcelle che possono essere del tutto diverse tra Comuni. È un'imposta che se applicata sulla abitazione principale, prevede una detrazione, ma il cui calcolo e meccanismi di applicazione sono però totalmente arbitrari, tanto che ciascun Comune è andato per la sua strada. Un caos appunto, che richiede correzioni. Se il governo Renzi sopravvive a riforma del Senato e legge di stabilità, dovrà per forza metterla nell'agenda delle cose da fare.