• 24.02.2015

Fiaip: Nel 2014 in flessione i prezzi degli immobili (-10,28%). Primi timidi segnali di ripresa per il mercato

• Ancora in calo il numero delle compravendite nel 2014: - 7,39%

• Contenuta la diminuzione dei prezzi delle abitazioni – 10,49% rispetto al 2013 e delle locazioni – 5,34 %.

• Nonostante l’aggressione fiscale, Il mattone continua a garantire il rendimento a medio-lungo termine + 3,5% Ancora in calo i prezzi delle case.

Il 2014 si chiude con un mercato in recessione in un contesto in cui gli indicatori immobiliari segnano una contrazione dei prezzi del mercato immobiliare residenziale e commerciale. Si registra un andamento medio dei prezzi in calo dell’10,28% per le abitazioni, mentre ripartono lentamente le compravendite che si attesta a -7,39% nel 2014. Netto calo dei prezzi per le locazioni ad uso abitazione -5,34% e delle locazioni commerciali in media al -12,29% rispetto al 2013. Fiaip, in attesa di comprendere se la riforma del catasto non sarà l’ennesima stangata, prevede timidi segnali di ripresa nel secondo semestre 2015, ipotizzabili solo se vi sarà stabilità politica ed economica nei prossimi mesi, e nuovi provvedimenti per la crescita che diano realmente ossigeno al settore dell’immobiliare. Nello specifico, rispetto al 2013, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 10,28% per le abitazioni mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al – 7,39%. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 14,58% per i negozi, del 14,82% per gli uffici e del 16,50% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 25,18% per i capannoni, al 22,58% per i negozi, fino a circa il 19,93% per immobili ad uso ufficio. L’economia tende alla stagnazione e prevale ancora il senso generale di sfiducia e disorientamento nell’Eurozona che si avvia alla stagflazione . Non si evidenziano ancora elementi e misure di forte impatto sulla crescita per il Paese, salvo misure spot e annunci su ipotetiche riforme della tassazione immobiliare, mai portati ancora a compimento. Inoltre, la tassazione patrimoniale degli immobili con Imu e Tasi, che attinge al valore patrimoniale presunto, ha comportato nel corso del 2014 un danno enorme per l’economia. Ciò, a danneggiato trasversalmente tutti i ceti sociali e chi già oggi sta pagando un mutuo, impoverendo gli italiani e riducendo così il reddito strutturale disponibile dei singles e delle famiglie e comportando un forte deprezzamento dei patrimoni immobiliari privati e di alcuni cespiti immobiliari bancari. Dalla tassazione sul patrimonio immobiliare, abnorme nel nostro Paese, è derivata una ricollocazione del risparmio delle famiglie italiane, che spesso hanno visto finanziarizzare i propri risparmi, a discapito degli investimenti nel mattone italiano o addirittura varcare il confine per investire in Paesi in cui la certezza dei regimi fiscali consente investimenti più sicuri a medio-lungo periodo. Il rigore fiscale di questi ultimi anni nel nostro Paese è servito inoltre a far passare quasi inosservato il tentativo di affossare un modello di crescita consolidato fondato sull’ edilizia e l’immobiliare. Sul fronte del credito il taglio dei tassi ufficiali operato dalla Bce ha contribuito ad una diminuzione del costo del credito nel 2014 e ciò ha visto aumentare sensibilmente la domanda di mutui e prestiti da parte delle famiglie, rispetto al picco negativo coinciso nel biennio 2011-2012. Coerentemente con il trend positivo andatosi consolidando nel corso del 2014, la domanda di mutui da parte delle famiglie ha fatto registrare un segno più che positivo anche nei primi mesi del 2015, dando così un segnale incoraggiante al mercato immobiliare. Il Report immobiliare urbano Fiaip 2014, presentato oggi a Roma, sottolinea come il comparto immobiliare abbia dato primi timidi segnali di inversione di tendenza rispetto al 2013 : il dato ancora negativo relativo al numero di compravendita (-7,39%) va interpretato positivamente sia in funzione della forte riduzione dello stesso rispetto al 2013 (-12,77%), che rispetto al campione analizzato dagli agenti immobiliari riferito ai preliminari stipulati e alle proposte d’acquisto sottoscritte, non tenendo quindi conto dei numerosi rogiti notarili rinviati nel 2014, soltanto per usufruire della tassazione più favorevole. La vera novità positiva nel 2014 è stata rappresentata dall’inversione di tendenza del “fattore psicologico”, essenzialmente dovuta al calo dei prezzi e alla ritrovata disponibilità delle banche alla concessione del credito, che ha fatto registrare un aumento della domanda del 5,3%. Confermata la forbice tra prezzo richiesto e prezzo offerto del 10 – 15% frutto di un sempre più costante allineamento dell’offerta alla domanda gran parte della quale resta “sospesa” di fronte alla rigidità dei valori che lentamente stentano ad adeguarsi al “repricing” imposto dal fronte attivo di quest’ultima che, dal suo canto, si presenta sempre più “selettiva”.

Quali sono state le principali cause della crisi del mercato immobiliare nel 2014? Per il Vice Presidente Nazionale Fiaip e responsabile del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano, che oggi a Roma ha presentato il Report immobiliare Urbano Fiaip 2014 insieme al Presidente Nazionale Fiaip Paolo Righi, a Franco D’Amore, Vicepresidente dell’Istituto per la Competitività (I-Com) e ad Antonio Desi dell’ ENEA: “Le ragioni che hanno continuato a spingere il numero di transazioni così in basso - dichiara Mario Condò de Satriano - sono da ricercarsi dall’incertezza e nell’enorme imposizione fiscale, ormai triplicata rispetto al 2010 attraverso una serie di provvedimenti palesemente poco razionali, e dall’eccesso di offerta presente sul mercato peraltro in parte inflazionato dalle false aspettative di prezzo da parte di proprietari- vendito ri tutt’oggi rimasti ancorati ai valori del 2007, oggi assolutamente non più realizzabili”. “Confermato anche quest’anno il dato ormai ricorrente – ha sottolineato il responsabile del Centro Studi Fiaip Mario Condò de Satriano - rappresentato da un notevole numero di rinunce all’acquisto da parte di potenziali acquirenti, dovute al timore dei conseguenti accertamenti tributari, in virtù di una legislazione sempre più penalizzante nei confronti degli spostamenti di capitale connessi al mercato immobiliare, a conferma di quanto già in precedenza evidenziato da Fiaip nel Manifesto per il rilancio del mercato immobiliare presentato nel gennaio del 2013”. E’ questo il quadro complessivo che emerge da un campione di informazioni elaborate e raccolte da oltre 1000 valutatori Fiaip su tutto il territorio nazionale, al fine di misurare la variabilità non solo dei prezzi, ma in particolare dell’andamento del mercato. Il campione rappresentativo delle principali aree urbane italiane è fotografato dalla Federazione nazionale degli agenti immobiliari Professionali nell’ambito del Report Fiaip 2014 sul mercato immobiliare urbano che quest’anno analizza un campione di 9 città italiane nel dettaglio. L’Osservatorio immobiliare urbano è stato realizzato quest’anno in collaborazione con l’Unità Tecnica per l’Efficienza Energetica dell’ ENEA, e l’I-COM, in quanto il Rapporto fornisce una fotografia comparata delle dinamiche del mercato immobiliare rispetto alla variabile della prestazione energetica degli edifici e delle abitazioni. Il mercato delle compravendite e delle locazioni è stato messo sotto la lente per tipologia, ubicazione e stato della conservazione degli immobili. Sono stati individuati i vari tipi di contratti e la loro conclusione, anche con riferimento al credito e alla tipologia della clientela, individuando il numero delle transazioni e delle locazioni concluse tramite l’attività degli agenti immobiliari.

• COMPRAVENDITE

Ancora in calo i prezzi delle abitazioni e in flessione il numero delle compravendite Nello specifico, rispetto al 2013, i prezzi hanno avuto una diminuzione del 10,28% per le abitazioni, mentre il dato complessivo relativo al numero di compravendite si è attestato al – 7,39%. Il mercato di tipo non residenziale ha registrato una diminuzione dei prezzi ancora del 14,58% per i negozi, del 14,82% per gli uffici e del 16,50% per i capannoni, con una diminuzione percentuale relativa al numero di compravendite, che varia dal 19,93% per immobili ad uso ufficio, al 22,58% per i negozi, fino al 25,18% per i capannoni. I dati rilevati per il 2014 indicano una percentuale per il tempo medio di vendita per immobili ad uso abitativo dai 6 ai 9 mesi (29%), in calo rispetto al 2013, mentre aumenta rispetto al 2013 il periodo tra l’incarico a la vendita di 1 – 3 mesi (9%), diminuisce quello da 3 a 6 mesi (17%) e aumenta quello oltre i 9 mesi (43%). Solo il 2% dei contratti viene concluso entro 1 mese. Dai risultati dell’indagine per l’anno 2014 si rileva che le unità residenziali maggiormente compravendute , anche se in leggera diminuzione, sono il 39% trilocali (soggiorno/cottura – 2 camere – servizi) e il 22% bilocali (miniappartamenti). Solo il 5% sono coloro che comperano monolocali. L’ubicazione è prevalentemente posta in zone Centrali (31%) o Semicentrali (31%) e lo stato di conservazione che prevale è di alloggi usati ma in buono stato (44%) seguito dalle abitazioni da ristrutturare (25%), il cui dato rimane stazionario rispetto all’anno precedente. Si rileva inoltre una diminuzione della domanda rispetto al 2013 a fronte di un’offerta stazionaria di immobili, ed un leggero aumento di compravendite rispetto all’anno passato. Il 90% delle compravendite vengono effettuate con privati (soltanto il 10% con imprese o società) delle quali il 47% fa ricorso al sistema creditizio (in leggera aumento rispetto al 2013) per una quota di mutuo del 66% in rapporto al prezzo dell’immobile. Il 53% delle compravendite sono effettuate per acquistare la prima casa, solo il 34% permuta un immobile. Solo il 13% per investimento. Alle agenzie immobiliari si rivolgono per lo più proprietari privati residenti (51%) seguiti da proprietari non residente (20%) e da imprese costruttrici (18%), mentre la tipologia più ricorrente di acquirente è per il 58% di privato residente mentre il 23% sono privati non residenti e solo il 14% è un privato investitore. Gli immobili compravenduti sono inseriti per il 30% in fabbricati che hanno tra i 15 e i 30 anni. Il 25% del patrimonio immobiliare ha tra i 30 e i 50 anni. Solo l’8% fotografa una vetustà dei fabbricati in cui sono inseriti gli immobili oltre i 50 anni. L’approfondimento effettuato nelle nove realtà urbane, evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi per le abitazioni in tutte le città. Cagliari fotografa la realtà italiana con la maggior diminuzione dei prezzi degli immobili nel 2014 -15,53%. Il calo consistente dei prezzi degli immobili residenziali va da Bologna - 13,79% a Firenze -11,22%. I restanti cali spaziano dal - 10,67% di Genova al -10,33% di Napoli, passando dal -8,75% di Torino al - 7,14% di Milano e al - 7,58% che si registra a Roma.

• LOCAZIONI

Netta flessione dei prezzi -5,34% nel residenziale, -12,29% nel commerciale Per quanto riguarda le locazioni, rispetto al 2013, i prezzi hanno subito una flessione (-5,34%) per il comparto abitativo, mentre per il commerciale la diminuzione è di circa 12,29% . Aumentano del 6,09% i contratti di locazione ad uso abitazione, mentre per quelli ad uso diverso si riscontra una flessione di circa il 7,11% per i negozi, che diventa più sensibile per le unità immobiliari ad uso uffici e raggiunge il 13,19% per i capannoni. I tempi medi per affittare un immobile ad uso abitativo sono stazionari per il periodo da 1 a 3 mesi e e da 3 – 6 mesi e da 6 a 9 mesi. I tempi oltre i 9 mesi sono in aumento. Il mercato delle locazioni indica, per il comparto residenziale, un aumento dell’offerta. Il 46% del campione ha rilevato un incremento del numero dei contratti. La maggioranza dei contratti di compravendita e di locazione vengono effettuati verso cittadini dell’Unione Europea. Stabile rispetto al 2013 invece la percentuale di contratti conclusi con clienti extracomunitari. Per quanto riguarda le locazioni delle abitazioni, sono stazionari i bilocali (miniappartamenti) 37%, stabili i trilocali 37% con ubicazione in zone semicentrali 31% e stazionari nelle zone centrali 38%. Diminuiscono le richieste per alloggi in affitto in periferia ed estrema periferia. Per lo stato di conservazione degli alloggi locati è richiesto il buono stato nella misura del 57% e l’alloggio ristrutturato nel 24%.Dal report 2014 Fiaip si evidenzia una forte diminuzione generale dei prezzi anche per le locazioni immobiliari in tutte le città. La palma d’oro per la diminuzione dei prezzi degli immobili residenziali va a Cagliari. Il capoluogo sardo rileva nel 2014 un calo per il prezzo medio delle locazioni del - 10,38%I restanti cali spaziano tra il - 10,16% di Roma e il -10,13% di Firenze, passando dal -8,79% di Bologna al -6,11% di Napoli, dal -5% di Milano al - 1,67% di Torino.

• SCENARI DI MERCATO PER IL 2015

Timidi segnali positivi, prezzi ancora in lieve discesa. Volatilità degli scambi spinti da una pressione ribassista Il contesto macroeconomico rimane favorevole per il comparto immobiliare che vedrà un calo inferiore rispetto al passato. Dopo il declino degli scorsi anni il primo semestre del 2015 sarà caratterizzato da una lieve ripresa del volume degli scambi e da una continua pressione ribassista essenzialmente da ascriversi al clima di sfiducia generalizzato dall’alta tassazione immobiliare. Ancora oggi gli operatori e i potenziali acquirenti giudicano penalizzante per il mercato immobiliare la poca chiarezza sulla pressione fiscale sulla casa. Nei piccoli centri e nelle principali aree metropolitane del Paese è ancora in corso un repricing, pertanto i prezzi sono previsti in lieve flessione. I valori immobiliari subiranno ulteriori contrazioni nonostante la ritrovata disponibilità delle banche a concedere finanziamenti alle famiglie per l’acquisto immobiliare. L’aumento dei mutui concessi dagli istituti di credito, in particolar modo erogati per sostituzione, surroga e ristrutturazioni immobiliari evidenzia nei primi mesi del 2015 una ritrovata sensibilità del mondo bancario. Tutto ciò, accompagnato alla discesa dei tassi sui mutui e degli spread, potrà segnare una timida ripresa del mercato nel 2015. Solo una saggia politica fiscale incentrata sulle riforme del comparto e sulla chiarezza delle imposte e del loro ammontare, innescherebbe nel secondo semestre dell’anno quel virtuoso volano che il comparto immobiliare attende ormai da alcuni anni. Il mattone continuerà a garantire, in un momento di grande volatilità dei mercati, il potere d’acquisto del capitale, nonché un più che accettabile rendimento del 3,5%, considerando che la casa rimane sempre il miglior investimento a medio lungo termine per le famiglie italiane e per coloro che intendono investire, dando un sostegno per il futuro ai propri figli e alle proprie realtà imprenditoriali.

• VALORE DEGLI IMMOBILI ED EFFICIENZA ENERGETICA: I DATI 2014

La centralità del settore immobiliare nella partita dell’efficienza energetica - testimoniato dagli ambiziosi obiettivi di risparmio al 2016 e al 2020 posti in capo al comparto in seguito al recepimento delle Direttive Europee sull’efficienza energetica – ha spinto l’ENEA, l’Istituto per la Competitività (I-Com) e la FIAIP a sviluppare una partnership al fine di monitorare come le dinamiche di compravendita del mercato immobiliare italiano rispondano alla qualità energetica di un edificio. L’indagine quest’anno è volta a rilevare le tendenze della domanda e dell’offerta di immobili, colte attraverso la percezione dei mediatori immobiliari professionali, e fotografare la composizione media delle transazioni immobiliari scomposte nel dettaglio della classe energetica dell’edificio oggetto di compravendita I dati 2014, in assoluta continuità con quelli del 2013, mostrano un mercato immobiliare dominato da immobili di classe energetica G, che, a seconda della tipologia di immobile, varia tra il 63% per i trilocali ed il 72% dei monolocali. Le compravendite 2014 di immobili appartenenti alle prime quattro classi energetiche (A+; A; B e C) rappresenta tra il 10% e il 14% del mercato (ma per ciascuna tipologia di immobile la classe C rappresenta circa la metà delle transazioni). Interessante, come segnale di mercato, il dato relativo agli immobili di pregio (seppur nello scarso peso che hanno sul totale delle transazioni): il dato delle compravendite in questo segmento per gli immobili di classe A+ e A è passato dal 6% del 2013 al 10% del 2014. Anche i dati delle compravendite analizzati per stato di conservazione dell’immobile forniscono spunti di analisi molto interessanti. Se infatti le compravendite 2014 di immobili nuovi si sono realizzate per edifici di classe A+, A e B nel 49% dei casi (erano il 40% nel 2013) , lo stesso dato per gli immobili ristrutturati crolla al 6%, dimezzandosi rispetto al 2013. Evidente anche il potenziale di efficientamento energetico degli immobili da ristrutturare per i quali quasi il 90% delle compravendite nel 2014 è riferibile ad edifici in classe G (dato di poco inferiore rispetto al 2013). I risultati dell’indagine mostrano un quadro complessivo della situazione del mercato immobiliare rispetto alla variabile energetica composito e, in parte, contrastante. Il mercato rimane evidentemente dominato da immobili di qualità energetica molto scadente (anche per l’evidente peso degli edifici vecchi nello stock immobiliare), anche se delle dinamiche di mercato di alcuni segmenti sembra aumentare il peso della qualità energetica, come nel caso degli immobili di pregio. Questa tendenza può essere letta come un incoraggiante segnale della crescente considerazione l’efficienza energetica di un edificio come elemento essenziale e imprescindibile. Sarà dunque necessario trasferire questa consapevolezza anche alle categorie edilizie di minor pregio per capitalizzare il potenziale di efficientamento del settore immobiliare oggi ampiamente inespresso. Incoraggianti anche i dati relativi alle nuove costruzioni, crescendo sensibilmente nel 2014 il peso delle compravendite di immobili efficienti rispetto all’anno precedente. Crolla però lo stesso dato per gli immobili ristrutturati, segno che l’efficienza energetica non è un elemento sufficientemente valorizzato nelle ristrutturazioni edilizie. Anche il sentiment rispetto al tema dell’efficienza energetica degli attori del mercato immobiliare presenta luci ed ombre. Se da una parte aumenta la consapevolezza dell’importanza della variabile energetica di un edificio sia da parte di chi compra che di chi vende, lo strumento della certificazione energetica continua a non essere percepito come utile nell’orientare il mercato verso immobili efficienti. Peggiora infatti il dato della percezione dell’utilità dello strumento nella lettura comparata dei dati 2014 e 2013: questa criticità potrebbe essere in parte dovuta alle frequenti modifiche normative a livello nazionale e alla frammentazione della materia a livello regionale.