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Piccoli e grandi cicli del mercato immobiliare
Piccoli e grandi cicli del mercato immobiliare
È normale che il mercato abbia dei cicli, delle oscillazioni.
L’osservazione di andamenti ciclici dei mercati (di qualunque settore) risale ai primi decenni dell’800 e l’ipotesi di base è che ogni fase di espansione attivi tutta una serie di fattori che poi determinano una fase di crisi, in pratica ogni fase positiva del mercato crea i presupposti per una fase negativa.
L’osservazione degli andamenti del mercato immobiliare in Italia dal 1958 al 2013, permette di riscontrare dei cicli di mercato: dei picchi alti inesorabilmente seguiti da picchi bassi.
Si osserva che ogni periodo di crisi è poi seguito da un periodo positivo(1961-1972-1980-1991-2006), il quale, salvo l’eccezione del 1991, è di intensità superiore al picco positivo precedente.
Per quanto concerne i periodi di crisi si osserva che generalmente il picco basso si mantiene comunque ad una intensità superiore al picco basso precedente: basta confrontare gli anni 1962, 1975, 1984, 1992.
Il 2012 costituisce un’anomalia in quanto il volume delle compravendite è inferiore a quello del precedente picco basso del 1992. Nel 1992 le compravendite furono 457 mila mentre nel 2012 sono state 448 mila.
La differenza con il precedente periodo positivo del mercato è, infatti, enorme. Ha un valore particolare questa osservazione? Può darsi, è difficile esprimersi al riguardo. Potrebbe essere un’osservazione puramente fine a sé stessa senza nessuna particolare implicazione o significato.
Sappiamo che non solo c’è una ciclicità dei mercati, ma anche una ciclicità delle crisi e che quindi dopo un certo numero di crisi più "leggere" se ne verifica un’altra ben più "pesante"(e potrebbe essere il caso degli ultimi anni), ma potrebbe anche essere il segnale che questa crisi ha interessato dei meccanismi profondi del mercato.
Lo sapremo negli anni futuri. Quel che è certo è che tutte le teorie economiche si basano sull’ipotesi - del tutto illusoria - di un possibile sviluppo illimitato. Sono quindi teorie che esprimono una concezione di matrice ottocentesca, di quando il capitalismo e la tecnologia erano agli albori e le risorse e lo spazio parevano illimitati. Oggi sappiamo che così non è!
